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マンションは高く売れる売却時期があります

マンションをなるべく高く売る為には、売却時期の他にもいくつか注意する点があります。

 

転勤や転職、新しい家への住み替え、または高額なローンが払えなくなったなどの理由でマンションを売ることを余儀なくされる場合は多々あるものです。そういったかたたちに共通している思いは、「1円でも高く売りたい」ということでしょう。それでは、自分の大切な資産であるマンションをどうすれば高値で売れるのか、その方法を紐解いてゆきます。

 

 

1. マンション売却で高く売れる時期は?

 

・進学や就職などで人生の転機を迎えた人が、引越しをする季節といえば春先です。ですので、マンションの売却でも高く売れる時期は春先の2ヶ月ほど前です。しかし、ここ数年その定説が当てはまらなくなってきました。

 

・その理由として、親と子供が暮らすファミリー世帯が減り、代わりに夫婦共働き世帯や単身世帯が増えたことが挙げられます。これらの世帯は子供がいないため、引越しの時期にこだわらなくなりました。

 

・現在は、マンションの需要と供給のバランスが崩れているといわれています。都市部ではマンションが数多く立ち並び、常に供給過剰の状態です。そのため買い手市場になり、売りに出しても売れるまでに時間がかかる状況になっています。

 

・また、買主のマンションの探し方にも変化が訪れています。特に若い世代ですと不動産会社に相談する前にインターネットで検索し、自分で好みの物件を探して比較検討するようになってきました。自宅に居ながら気楽に探せるので、特に差し迫っていなくても購入に興味を持った時点でネットで探し始めます。そのため、時期はあまり関係がなくなってきました。

 

・結論として、「マンションを売る」と決めたら時期にはこだわらず、1日でも早く売却して市場の様子を見るというのが賢い方法といえるでしょう。早く売り出しておいて、市場の反応を見てから後になって価格を見直してゆくこともできます。

 

 

 

 

2.自分のマンションの相場を知ること

 

・まずは、自分のマンションにどのくらいの価値があるのか知る必要があります。インターネットで、自分のマンションの近所の物件が売りに出されていないかチェックしましょう。売値を知ることができれば、自分のマンションの相場を知る手がかりになります。土地の売却価格も知っておいたほうがよいでしょう。国土交通省の不動産取引価格を公開しているサイトがあり、そこを見ると土地や建物の実際の取引価格を知ることができます。実際の売買価格が掲載されているので、参考としてチェックしておくとよいでしょう。

 

土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

・YAHOOやGOOなどのポータルサイトには、不動産情報を提供しているところもあります。一戸建てやマンションなど種類ごとに別れているので、まずは中古マンションの売却情報を調べてみましょう。現在売却されているマンションの価格が詳細情報とともに掲載されているので、参考になるでしょう。

 

GOO不動産
http://house.goo.ne.jp/buy/
YAHOO!不動産
http://realestate.yahoo.co.jp/top

 

 

・不動産情報サイトも、相場を知るうえで強い味方になってくれます。「ホームズ」や「アットホームズ」は、日本全国の不動産や住宅の総合情報サイトです。売却情報のほかにも簡易査定サービスも行っているので、ぜひ試してみることをおススメします。

 

HOMES
http://www.homes.co.jp/
at home
http://www.athome.co.jp/

 

・マンションの価格は、マンション自体の価値はもちろん土地の値段やそのときのマンションの需要によっても変動します。冷静に自分のマンションの相場を見極めるためにも、複数の不動産仲介業者に査定してもらう必要があります。ネットで簡単査定を行っているサイトもありますし、メールのやり取りだけで査定してくれるところもあります。対面希望であれば、自分の家の近くの不動産会社に問い合わせて来店してみるのもよいでしょう。

 

 

3 不動産仲介業者の選び方

 

・マンションを売るときに自分で買い主を探すこともできますが、個人で不動産の売買契約を結ぶのは難しいといえます。そのため、マンションを売りたい人は不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。そこで重要になってくるのが、不動産仲介業者の選び方です。マンションをより高く納得する値段で売るには、仲介業者選びにかかっているといっても過言ではありません。では、どうやって不動産仲介業者を選べばよいのでしょうか。

 

・不動産取引は、長年の間ブラックボックスに覆われて素人には入り込めない世界でした。しかしインターネットの普及により物件情報に誰でも簡単にアクセスできるようになると、事情が変わってきました。今では、複数の不動産会社に査定を依頼することも容易になり、不動産会社との契約から売買の成立まで長くても半年もせずに行えるようになりました。

 

・特に便利な仕組みが「一括見積」です。複数の不動産業者とリンクすることで、自分のマンションの情報を入力するだけで、数十秒で見積が可能です。
http://socialhistoryshop.org/

 

 

・不動産会社が取引を行うためには、免許が必要です。不動産仲介業者を選ぶときにこれをチェックしておくと、無免許の悪徳業者を避けることができます。免許を交付した行政庁に問い合わせれば、業者名簿を無料で閲覧することができます。この名簿には過去の実績とともに、行政処分歴なども掲載されているので、業者を選ぶ際の目安になります。交付する行政機関は国土交通大臣免許と都道府県知事免許によって異なります。詳しくは各行政区に問い合わせてみましょう。国土交通省と一部の都道府県では、免許業者の情報をインターネットで確認することができます。

 

国土交通省不動産業のページ

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000018.html

 

・不動産仲介業者ならどこでもいいというわけではありません。不動産会社にも、種類や得意分野があります。一戸建ての取引実績が多い業者もあれば、テナントビルや商業施設などの取引が得意な不動産会社もあります。必ずマンション取引に強いマンションデベロッパーや開発業者、建売業者などに仲介してもらうようにしましょう。

 

・不動産会社を選ぶときに、大手かそれとも地元の中小企業かで迷うこともあるでしょう。大手なら名前を知られていますし、自社でたくさん抱えている顧客の中から売り手をすぐに探してくれるでしょう。しかし、地元の中小企業なら地元の細かい情報にも精通していますし、親身に話を聞いてくれる安心感もあります。実際のところは会社の規模よりも、どのような販売活動をしてくれるかを重視しましょう。

 

・一般的に売却を依頼された不動産業者は「レインズ」に登録します。レインズとは、不動産流通標準情報システムのことで、指定流通機構に会員登録をしている不動産会社だけが利用できます。レインズではどのような会社でも同条件で登録されて情報提供されるので、不動産会社の規模などは関係ありません。

 

 

4 良い不動産仲介業者の見極め方

 

・仲介業者を選ぶときには、免許を持っていて過去にトラブルがない会社を選ぶことはもちろんですが、できるだけ自分と相性のいい業者を選びたいと考えるのが普通です。自分のニーズに合った会社でいい営業マンに出会えれば、話を親身に聞いてもらえますし何より気分よく取引ができるものです。それでは、良い仲介業者はどのように見極めればよいのでしょう。

 

・不動産を仲介する会社といっても様々であり、それぞれに得意分野があります。必ずマンション売買の実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。会社のウェブサイトを見たときに、賃貸の情報ばかり掲載されていて売買物件の情報はほんの少ししかない会社などは、避けたほうがよいでしょう。

 

・売買情報が多くても土地や戸建ての売却物件が多いところより、マンション物件の多いところを選ぶようにしましょう。実店舗を訪問した時に、表の目立つところに賃貸についての張り紙ばかりのところは賃貸専門と見ていいので、候補から除外するようにしましょう。

 

・売主の立場に立って、話をきちんと聞いてくれる担当者を選ぶようにしましょう。物件の資産価値とともに、売主の今後のライフプランまで考えてくれることが「売主の立場に立つ」ということです。売主の状況を理解してくれる、良心的な不動産会社を選ぶようにしましょう。

 

・不動産仲介業者を数社に絞り込んだら、査定に来てもらいましょう。その時、営業マンから出された名刺を必ずチェックしましょう。名刺に「宅地建物取引主任者」の肩書きがあるかを確認しましょう。複数人での訪問なら、そのうちの1人が宅建取引の資格を持っていればOKです。しかし、1人も宅地建物取引主任者を査定に寄こしてくれない会社は、NGとしてお断りしましょう。

 

・宅建主任者の主な仕事は1.重要事項の説明と、2.重要事項説明書面への署名と捺印、3.契約書への署名と捺印です。宅建主任者でなければ査定ができないわけではありません。しかし、査定に来てくれた人が、その後の契約の際に判子も押せないということは、売買の責任者にはなれないという意味です。それに、大切なマンションを売ろうというときに有資格者を送り込んでくれない会社は、信頼度合いが低くなっても致し方ないといえるでしょう。

 

・査定に来た営業マンの説明がわかりやすいかどうかも、重要な判断材料といえます。不動産会社の社員は不動産のプロで、売主は素人です。素人にもわかるような言葉で、専門用語が出ても噛み砕いて説明をしてくれるような人を抱えている業者を選ぶようにしましょう。ただし、売主にとって都合のよい話だけしてくるイエスマンには注意しましょう。何故なら、物件にはプロが客観的に見た欠点が必ずあります。その点についてもきちんと正確に、分かりやすい言葉で説明してくれるかどうかを見極めましょう。

 

・売主側としては、できるだけ高く査定してくれる業者を選びたいところですが、やみくもに高額なだけではなく1~2割ほど高く査定してくれる業者を選ぶようにしましょう。他にも、その地域で信頼され顧客を多めに持っている会社であることも重要です。こちらへの気配りと同時に、日ごろから小まめに連絡が取れることや、物件の写真をきれいに撮影してくれることなども、細かい点ですが業者選択のポイントであるともいえるでしょう。

 

5 不動産会社の仲介手数料もきちんと交渉すること

 

・不動産会社を通じてマンションを売ってもらうと、仲介手数料がかかります。マンションだけではなく、土地や建物などの不動産売買に伴う手数料は、宅建業法という法律によって上限が定められています。しかしこの手数料は、上手く交渉すると値引きも可能なことはご存知でしょうか?手数料交渉のコツをご案内します。

 

○マンションの仲介手数料率

・200万円以下 売買額の5%+消費税=5.4%
・200万円以上400万円以下 売買額の4%+消費税=4.32%
・400万円以上 売買額の3%+消費税=3.24%

 

・例えば、3000万円でマンションが売れたとすると仲介手数料の計算式は
3000万円(税抜き)×3.24%=972,000円になります。

 

・仲介手数料率は、法律によって定められた上限になります。したがってこの料率より高い金額を請求することは違法ですが、これより安い金額であれば不動産会社が自由に決めることができます。手数料の提示は、法律で定められています。もし契約前に提示がなければそこは違法な業者ですので、決して契約しないようにしましょう。

 

・手数料の下限は定められていないので、不動産会社の思惑しだいです。しかし業者も商売ですから、利益を上げたいと考えるのは当然です。もしあなたが仲介手数料の値引き交渉をしてみたときに「宅建業法で定められているので、値引きできない」と言われた場合、その業者は嘘を付いている可能性があります。何故なら、法律で定められているのはあくまでも上限だからです。

 

・会社の決まりで値引きできないというのならともかく、宅建業法を引き合いに出してくるようではその営業マンは信用できないか不勉強といえるでしょう。新人で知識がない営業マンの可能性もありますが、大切なマンションを売るのに信用のおけない人には頼めません。ダメな営業マンをふるいにかけるためにも、ぜひ一度手数料の値引き交渉をしてみましょう。

 

・不動産取引は、不動産会社の仲介の仕方によって2種類に分かれています。売り手と買い手の双方が同じ不動産会社に依頼するケースと、売り手と買い手が別々の不動産会社に依頼するケースです。前者は仲介業者は1つで後者は仲介業者が2つになります。

 

・仲介する不動産会社が1社の場合、その会社は売り手と買い手の双方から仲介手数料を得ることができます。売り手と買い手の両方から貰うので、「ダブル手数料」または「両手」と呼びます。売主と買主から貰う手数料額は基本的に同じなので、仲介手数料は2倍になります。

 

・仲介する不動産会社が2社の場合、つまりA社が売り手から売却の依頼を受け、B社が買い手から物件を探すよう依頼された場合は、A社は売り手から手数料を貰ってB社は買い手から手数料を貰うことになります。両社は協力して仲介業務を行うので、「共同仲介」と言われ仲介手数料は「片手」と呼ばれます。したがって共同仲介は両手仲介のときと比べて、手数料が半額になってしまいます。

 

・不動産会社にとっては、2倍の手数料が貰える両手仲介のほうが旨みがあります。しかし、両手仲介は売主にとっては落とし穴でもあります。手数料が2倍になるので、売主から依頼を受けた不動産会社は、できるだけ買主も自社で探そうとするためです。

 

・業者が自力で買主を見つけることの、どこに問題があるのかと思うかもしれません。しかし、不動産業者が自力で買主を見つけるために取る行動は次のようなものです。

 

1.他社に買主を見つけられては困るので、わざと物件情報を公開しない。

(自社での情報の囲い込み)

2.自社で見つけた買主を優先する。

(他社にもっと高い金額を提示する買主がいても、売主に教えない)

3.値段を下げて早めに安く売る

(仲介手数料が2倍入るので、値段を下げても早く売ってしまったほうが得)

 

・このように、仲介業者が両手仲介にこだわると高く売れる機会を失ってしまうことがあります。残念ながら業者にとっては得な両手仲介にこだわる不動産会社が多いので、注意が必要です。

 

 

 

6 マンションを高く売る時の心構え

 

・マンション売却は、一歩間違えると大きな損をする可能性もあります。そのためマンションを売るときには、売主として必ず知っておいたほうがいい心構えがあります。

 

・マンションを売るときには自分が売主だという自覚を持ち、すべてを不動産会社任せにしない意識を持つことが大切です。もちろん、宅建業法などの難しい用語の説明や契約などはプロに任せてもよいでしょう。しかし、販売価格については仲介業者の言われるがままの値段で募集したりせずに、安易な値引きにはすぐに応じないようにしましょう。

 

・マンションの売却には時間がかかります。条件のよい物件だと1週間で売れてしまうというケースもありますが、基本的には3ヶ月から半年は見ておいたほうがよいでしょう。売買は契約が終ってから実際にお金が入ってくるまでに「決済」を待たなくてはなりません。売主も新居を見つけなくてはなりませんし、買主もローンの査定を待つ場合があります。マンション売却には、余裕を持って臨みましょう。

 

・もしも借金の返済などで早急にお金が必要であれば、個人ではなく不動産会社などに直接マンションを購入してもらうこともできますが、そうなると相場の金額よりも3割程度安い金額に買い叩かれてしまいます。やはり、少しでも高くマンションを売りたいのであれば焦らず機会を待つのがよいでしょう。

 

7 マンション売却で自分で出来ること

 

・マンションの売却は、基本的にプロである不動産会社に任せることになります。もちろん不動産は自分の持ち物なので、自分ひとりで売ることも可能です。しかし、それにはある程度の専門知識や書類作成能力、トラブルが起きたときの対処まで必要とされます。それを考えるとやはり不動産会社のサポートが必要になってきますが、売主が自分でできることは本当にないのでしょうか。

 

・売主が売却の際にできることは、少しでも情報を集めたり多少の不動産知識を蓄えることです。ネットで検索して自分の住んでいる地域のマンション売却情報を集めたり、少しでも不動産売却の知識を得ることで、よい仲介業者を見極めることができます。それに、不動産の専門用語などを知ることによって、仲介業者から説明を受けた時により理解を深めることができ、値段の交渉の際にも役立つことになります。

 

・その他に売主が自分でできることといえば、マンションを清掃して少しでも美しく保つことです。まずはマンションを売ると決めたときから、できるだけ荷物を整頓して不要な物は捨てるように心がけましょう。掃除機で隅から隅まで埃を取り除くのはもちろん、キッチンの油汚れや水周りの水垢、クロスや網戸やサッシの汚れなどは、すべて洗浄しておきましょう。「どうせ売ってしまうのだから汚してもいい」という考えはやめましょう。徹底してキレイにしておくことで売りやすくなりますし、不要な値引き交渉を回避することもできます。掃除するだけで少しでも売却価格が上がるのなら、やらない手はありません。

 

・目に見える汚れは掃除で取り除けますが、意外と気がつかないのが「臭い」です。特に喫煙者やペットを飼っている人は、気をつけたほうがよいでしょう。臭いは住んでいる本人が気がつかなくても、他人にとっては気になるものです。不動産会社の人に事前にチェックしてもらうのもよいでしょう。内覧のときに臭いと思っても、口に出す人はまれです。普段から消臭を心がけるようにし、売主候補が訪問する前には窓を開けて換気するようにしましょう。

 

8 マンション売却でリフォームはした方が良いのか?

 

・原則的には、売却前のリフォームは不要といってよいでしょう。何故なら中古物件を探している人は、あらかじめ多少の傷や汚れがあることは承知しているためです。ピカピカで傷一つない物件を望む人は、最初から新築物件を希望します。

 

・リフォームしたほうが高く売れるのではないか?と思う売主もいるかもしれませんが、リフォームをするとそれなりのお金がかかってしまいます。その分を上乗せして価格を上げてしまうと、逆に売れにくくなる可能性が高いのです。

 

・それに、住みながら買主を探す場合は、せっかくリフォームをしても住んでいるうちに汚れや傷が発生する可能性もあります。それならばリフォームは買主にお任せして、例えば「クロスの張替えなら、このくらいの値段でできます」など、提示をしてあげたほうが親切でしょう。

 

・大切なのはリフォームよりも、目に付く場所は普段からきれいにして、できるだけ清掃を心がけることです。

 

9 仲介業者とは専属専任契約と一般媒介契約比較してどちらが良い?

 

・マンションを売却する際。不動産業者との契約は主に3つの形式に別れています。

 

1.一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の仲介業者に依頼できて、自分で買主を探して交渉することもできる契約方法です。複数の業者に依頼することによって物件情報が囲い込まれないので、多くの人の目にとまることになります。物件を早く売ることができますし、高く買ってくれる買主からたくさんのオファーが貰える可能性も高まります。デメリットとしては、複数の業者とやり取りしなくてはならずその時の状況などもこちらから確認しなくてはならないので、売主にとって手間がかかることです。何より、業者側にとっては自社を通じて売却する可能性が低い物件になってしまうので、コストをかけて熱心に営業してくれなくなるといわれています。

 

2.専任媒介契約

仲介業者を一社に絞ってお任せするのが、専任媒介契約です。業者にとっては他社に物件を横取りされる心配がないので、報酬が保障された契約といえます。広告費や営業費がムダになることがないので、その分熱心に販促活動に動いてくれるという利点があります。物件への反響情報も、小まめに売主に報告してくれます。反面、買い手のほうも自社で見つけて2倍の手数料を得ようとする「両手仲介」を狙って、物件情報を外に漏らさないというデメリットもあります。

 

3.専属専任媒介契約

売主が自分で買い手を見つけてきた場合でも、専属契約を交わした仲介業者を通じて取引しなくてはならないのが、専属専任媒介契約です。

 

・ほとんどの業者が、専任媒介契約か専属専任媒介契約をすすめてきます。そうすることで自社専売の物件を充実させられますし、報酬も確実に入ってくるためです。専任だと熱心に営業活動してくれますし、やり取りする相手も一社ですむので煩わしさがありません。しかし、ネットが発達した現代ではなるべく多くの不動産会社に依頼して、たくさんのサイトに掲載されたほうがより早く高値でマンションが売れる時代になりました。駅近などの好条件の物件であれば、一般媒介契約を選ぶようにしましょう。

 

10 高く売るには買い手に交渉出来る条件を持っておくこと

 

・買い手が物件を気に入れば、物件を仲介する不動産会社に購入意志を伝え、業者はそれを書面にして売主に伝えます。それを「購入申込書」や「買付申込書」といいます。

 

・売主はこの申込書で買主の希望購入価格を知ることになりますが、大半はこちらの希望よりも低い金額を提示してくることがほとんどです。売主としてはできるだけ高く売りたいと思うところですが、「1円たりとも値引きしない」という強い姿勢は、逆にせっかくのお客さんである買い手を逃してしまう可能性があります。

 

・多少は値引き交渉に応じる柔軟な態度を見せたほうが、買い手側の信用を得ることができます。その際、こちらから金額を提示するのではなく相手側に値段を言わせたほうがよいでしょう。つまり、「いくらまで値引きできるのか?」と買い手に言わせるのではなく、「いくらまでなら出せるのか?」を聞き出すことが重要になります。

 

・買い手側が早めに入居したいと希望しているのであれば、引渡しの時期を条件にして値引き交渉することも可能です。また、こちらにとっては不要な大型の家具や家電などを引越し費用をかけて移動するよりも、値引きの条件として買主に引き取ってもらうほうが金銭的に得をする場合もあります。

 

11 購入検討者が内覧見学する事になった時の対応

 

・購入希望者が中古マンションを品定めのために訪問することを、「内覧」といいます。売主にとって内覧は、お客様である買主にどのように評価されるか大切な機会となります。こちらは売り手として、接客する姿勢を持って臨むようにしましょう。

 

・内覧の前には、家の隅々までしっかりと清掃を徹底しておきましょう。キレイに掃除してあるマンションと、掃除もせずに汚れたままにしてあるマンションでは、印象がまったく違います。リフォームまではしなくとも、壁の汚れなどは拭き掃除でなるべく目立たないようにしておきましょう。水周りの油汚れや、バスルームのカビなどは必ず取り除いておきましょう。

 

・なるべく生活感をなくすようにして、無駄な物は押しいれなどに片付けておくようにしましょう。マンションの売却を決めた時点で、物を増やすのはやめて要らない物は早めに処分しておくよう普段から徹底しましょう。

 

・家の臭いを飛ばすため、内覧前には家中の窓を開けて換気をしておきましょう。家の臭いは、住んでいるほうはわからなくても、他人には気になるものです。部屋を明るく見せるために、部屋中の明かりはすべてつけておくようにしましょう。

 

・内覧に来る人のために、来客用のスリッパを用意しておきましょう。細かい心遣いがのちに気持ちよい取引に繋がることもあります。

 

・買い手が落ち着いて見学できるよう、男性はマンションに居ないようにしておくとよいでしょう。女性の場合も自分から積極的に部屋を案内するのは避けて、仲介業者に任せて自分でのアピールは控えるようにしましょう。

 

・また、ポシティブな情報共有はありがたがられます。子供のいる世帯なら地域の学校の情報などを知らせると喜ばれます。地域の安全情報や、スーパーなどのお店のことも話しておくのもよいでしょう。マンション内の人間関係や騒音の有無、管理組合の様子などを伝えておくと高感度のアップに繋がります。事前に仲介業者と質問事項を想定して、話し合っておくとよいでしょう。

 

・誰しも感じの悪い人間から高価な買物であるマンションを購入したいとは思いません。ましてや嫌な人間が住んでいたところに、入居したい人がいるでしょうか?どうせ売却するからと投げやりになるのではなく、相手に好感を持ってもらうように振舞うことでさらに売却額がアップするのであればこんなにいいことはありません。あなたの心がけ一つで、マンション売却の成功者になれるのです。